בירידה במחירי הבתים: מיתוס ומציאות.

מדברים על מחירים אני רוצה להתחיל עם הביטוי, שהוא הטוב ביותר, הוא המצב – "תיאוריית הכאוס. ככל שגדלה אי הוודאות, יותר אנשים נחשפים מגמות בשוק. וגם בשל חזק ספקולציות זה הופך למצב בטוח יותר ". מה באמת קורה עם השוק היום, ומה המחיר האמיתי של הנדל"ן, אשר התחזיות והסיכויים – אלה הם נושאים הצרכנים דאגה משקיעים פוטנציאליים. כדי להתמודד עם המצב צריך להיות גורמים אמיתיים ומדומים נפרד המשפיעים על תמחור ועל ידי כך שניתן לבנות כמה תחזיות לעתיד. בואו נתחיל עם מיתוס …

מיתוס הראשון – הרבה פעמים עלות יקר יותר של חומרי בניין, וכתוצאה מכך, עלויות הבנייה למ"ר בשל עליית מחירי האנרגיה, במיוחד עבור גז. כולנו זוכרים האופוזיציה השנה החדשה אוקראינה ורוסיה, והתוצאה, אשר הגיע לשיאו המשא ומתן – מחיר הגז הטבעי השתנה בערך פעמיים (מ 50 דולר ארה"ב ל 95 $ לכל 1000 m3). כיצד להגיב לשוק זה בנייה? לשם כך אנו פונים מסמכים רשמיים והסברים של משרד אדריכלות, בנייה, והשיכון שירותים קהילתיים של אוקראינה (להלן – משרד הבינוי), אשר מחיר כל השינויים, התקנות, הוצאות, ואינדיקטורים סטטיסטיים הלאה. מציג פרסומים תקופתיים – ". תמחור בבניין" אוספים של 28 דצמבר 2005 צו של משרד הבינוי שאושרו אינדיקטורים עלות הבנייה עקיף של הדיור באזורים שונים של אוקראינה 1 בינואר 2006. לדוגמה, ערך באזור קייב 2184 UAH., וגם מאי, נתון זה השתנה רק 200 דולר. ו 2384 היה UAH.

למען ההגינות יש לציין כי מחיר זה אינו כולל את העלות של רכישת חלקת בבנייה, מחוץ לאתר רשת, רילוקיישן, עיצובים משופרים ציוד הרמה יקר וכן הלאה. אבל אף האמור לעיל, בכל דרך שהיא ולא מתאימות במחיר של גז. כדי להבין את מבנה המחירים, לומר כי ההנחה היא בדרך כלל מרכיבים שני חלקיה: 1 / 3 – שכר של שני שלישים מן העלות של חומרים וציוד. לפיכך, העלאת מחיר הגז על ידי עלייה של 100% במחירי חומרי הבנייה גרמה לפחות 10%. המיתוס השני – צמיחה של צרכי הדיור הם הרבה פעמים יותר מאשר ההצעה. כדי לענות על שאלה זו אנו פונים אל הסטטיסטיקה. אוכלוסיית קייב בבית 01.06.05g. הסכומים קצת יותר מ -2.6 מיליון בני אדם. זוהי העיר היחידה שבה במחצית הראשונה של 2006 נרשמה עלייה של האוכלוסייה – 5600 (0.21%). אנו מניחים כי אותם אנשים לגור בעיר הבירה, ושיעור גידול האוכלוסייה דומה נשמר עד סוף השנה. קל לחשב כי הגידול הכולל אינו יותר מ -15 אלף איש. מצד שני, חברות הבנייה צפוי עד סוף השנה בקייב ייבנה והכניסו פעולה על 1,400,000 m2 של דיור. החישוב הרגיל (הגודל הממוצע של דירה עבור משפחה בת 2-3 אנשים. 90 M2) מראה כי האספקה ​​בשוק הדיור במדינה מדי שנה כדי לענות על הביקוש לפחות 30,000 האוכלוסייה, אשר גבוהים פי כמה מאשר הצורך הממשי. אנחנו לא צריכים לשכוח פונה הדירה, שבה עניים אינם מסוגלים לרכוש את הדירה על החיסכון שלהם. אבל גם כאן, על פי הראשי של העיר קייב מינהל הדיור Golitsy מיכאל להפוך את הדירה במהלך שלוש עד חמש השנים האחרונות לא גדל, אבל מופחת רק מראה מגמת הירידה מעודדת. אם כבר מדברים על הכלכלית לעזוב את עודף הביקוש על ההיצע וכתוצאה מכך, היווצרות של "גירעון" כי אי אפשר לרכוש סחורות (במקרה שלנו, דירה) לבין ההיפך הוא הנכון. דיור רכישה בשוק הראשוני זמין לחלוטין ואין שום קושי החדש שנבנה בבית הספר, לחתום על חוזה לרכישת דירה, השאלה היא מוגבלת רק לנסיבות האישיות שלך והיכולות. המיתוס השלישי – זכה מנגנון המשכנתאות מקלה לקבל אשראי, אשר סיפקה הזדמנות נוספת לרכוש מקרקעין, ולכן הביקוש גדל, אשר בתורו הביא מחירים גבוהים יותר. מדברים על משכנתאות כמו המנגנון יכול להיות הרוויח יהיה מתי זה "מנגנון" יעבוד בכל מקום ובכל זמן, עם כל הבנקים ועל כל האתרים, אחרת, זה יכול להתבצע רק על עסקאות משכנתא מסוים ולא יותר. קל לוודא כי המוסדות הבנקאיים לקיים ההלוואות למשכנתאות רק על פרויקטים של בנייה, רשימות מסוימות שהם עצמם מספקים. ככלל, על פי האובייקטים של הבנקים הם בעלי עניין רווחית מספיק לשים את הנכסים שלהם. כדאי לדעת כי כדי לפתוח את המשכנתא החברה בונה מוצא הסכמה כללית עם הבנק, אשר ימשיכו להנפיק הלוואות משכנתא. הבנק מקיים הביקורת רק היתרי בנייה להתחיל בונה, במקרה הזה זה בהחלט נפקא מינה אם המחיר הוא בטחונות למשכנתאות גבוה מדי או לא, כי הערכתו מבוססת על אנלוגיה זהה עם השוק. מאשר סכום ההלוואה יותר לטווח פירעון, משתלמים יותר זוכה בקופה. במקרה של ברירת המחדל על ההלוואה, הבנק לעולם לא יפסיק עיקול על הנכס משועבד בלבד, והם ימשיכו לחלט רכוש אחר לפני החזר מלא של התחייבויותיה החייב. מיתוס רביעי – האינפלציה במחירי ארגונים הבנייה. כפי מוזר כמו שזה נשמע, אבל המפתח הוא לעתים קרובות משתתף יודעין בעליית המחירים, בעוד לא תמיד רוצה לעשות. חברות רבות הושעה זמנית במכירות להבהיר את הנסיבות, בראותו כי הקונה (או משקיע פוטנציאלי), הוא מוכן מרצונו לשלם יותר עבור אותו אזור, העלאת המחירים שלהם. נורמלי הסבר הגיוני כדי להגדיל זה את חברות ניהול המחיר לא יכול למצוא, לעומת זאת, דיני עסקים רווח תמיד לנצח. מהצד, המצב דומה כאילו אתה נכנס לחנות כדי סגירתו ולא מצאתי על המדפים כמה מוצרים, כמו לחם. מרוב בהלה, יש לך להציע מחיר גבוה יותר עבור הסחורה. המוכר תמה מסתיים החוזה העתידי אותך מחר בבוקר למכור לך את הלחם זהה, אך במחיר מנופח. אתה בשמחה לעזוב את החנות, מוכר במחירי הפסד עם חיוך על פניו ספירת רווחים מציאה. הערב הבא, המצב חוזר על עצמו, אבל עם קונה אחר, תוך לקיחה בחשבון את המחיר הקודם. מיתוס חמש – רכישה נדל"ן זה פריסה רווחית ואמינה של הון חופשיות. הצהרה זו היא כמעט מעבר לכל ספק, אלא אם כן אתה מחשיב את העובדה כי רכישת נכס זה מתבצע על ידי מנופח בכוונה ולא תמיד במחיר סביר. ואם "ההשקעה של קרנות" שלך מרמז חד כיווני פעולה, יש רק ערך תמורת כסף, ללא אפשרות של קבלת לחזור, אז השקעה כזה תמיד יהיה win-win. בתוך אם עדיין לאפשר להם לחזור, אתה צריך להיות מוכן מכשולים. מיתוס ששת – לגליזציה של הכנסה דוחף "צל" כסף בשוק הבנייה. זה די הוגן הנחה עם זאת, רק ככל שיש תחת לגליזציה מתייחס בדרך כלל פעולה של עשרות מיליוני דולרים, ותמיד בהנחה לחזור מוקדם לאחר מכן הוא "לגיטימי" באמצעות מחזור הדם. יותר קל יותר ובטוח יותר להתחיל בנייה חדשה (מתקנים תעשייתיים ביותר), שבו "לגיטימציה" כמויות גדולות לאין שיעור ההון, במקום לעסוק לקנות מאות הדירה, עם תקופה לא ידועה של הטיפול שלהם שאלה את עצם האפשרות של החזר כספי. מהם הגורמים האמיתיים המשפיעים על מחירי הנדל"ן בבירה? הסיבה הראשונה העיקריים המשפיעים על עליית המחירים היה ונשאר מסגרת חוקית חלש חוסר המעש של המדינה כצד העיקרי של שוק הבנייה. עד היום, ואין מנגנוני ברור ושקוף שיאפשר לכל המשתתפים בשוק לשחק על ידי "קבוצה אחת של כללים." שונות החל התנאים, שהם יזמי נדל"ן, מרגע בחירת האתר לפני אישור התכנון וקבלת היתרי הבנייה, ומשאיר רק אחד שמו של שוק הבנייה, מסרס לחלוטין את התוכן הכלכלי של המושג. רכיב נפרד של עליית המחירים היא שחיתות פרוגרסיבית של חברי הממשלה, הפקידים המקומיים משרדים בארץ. אין זה סוד כי רוב אתרי הבנייה, הנדל"ן הוא נמכר על ידי נציגים של סגנים או קרוביהם. לעתים קרובות המגרשים המוקצים רשום בחופזה חברה בערבון מוגבל, אשר מאוחר יותר הופכים את עצמם לאובייקטים של מכירה, ונמכרים לעתים קרובות כל האתרים מתאימים לבנייה כלשהי. שלה "תרומה" האינפלציה ההיסטריה הכללית עושה מספר עצום של תגובות חובבים בורים לעתים קרובות, אשר השפיעו באופן משמעותי על מצבו הנפשי הכללי של הקונה, בעוד מתחמם ולכן קשה המצב. אלה "מומחים" רוב התחזיות שלהם מסקנות בהעדר טיעונים לבנות רק על אנלוגיות עם המדינות השכנות, דוגמאות של שינויי המחירים בשנים האחרונות, לפעמים זה מוביל לכמה זרם נפלא של מבקרים הון של מיליונרים חסרי מהאזורים המזרחיים, וכן הלאה. ניתן נפגשו מסקנות כאלה הם בדרך כלל בסתירה מוחלטת עם ההיגיון. לדוגמה, מנהל גדול מאוד, ידוע החברה המתמחה בפיתוח הדיור נדל"ן מסחרי, מסביר את עליית המחירים, שוק המניות עניים, והוסיף כי "… אף אחד אנשים נבונים לא תשקיע כל ניירות ערך. נדל"ן הוא השקעה אלטרנטיבה טובה ", בעוד לשכוח שהיום כמעט כל שוק הדיור הראשוני נמכר באופן בלעדי דרך רכישת tselevyeh ללא ריבית אגרות חוב, אשר הוא לא יותר מאשר ניירות הערך. אז מה קורה עם השוק? ואכן, קיבולת ענקית של שוק הבנייה, כמו גם שנצבר במשך עשרות שנים כמו רבים, את הצורך בהנדסה אזרחית לעזוב זה קטע של אחד את הכלכלה של האטרקטיביים ביותר להשקעה. רכישות ומכירות של הנדל"ן למגורים, והמשחק על ההבדל במחירים הפכו למעין נפרד של העסק עם כל הטבועה בו לכל גורמים עסקיים, לרבות פרסום. תפקידו של כל המשתתפים בשוק מופצים וידוע. למכירה מציאה של סחורות מושגת על ידי שמירה על בעלי ביקוש קבוע או ליצור "אפקט של שלו הגירעון ". היזמים של תיווך הנדל"ן הנדל"ן של החברה, לפיה על הדרישה הגוברת דיור, הם רק מקורות מידע ותוספות מחזיק שום סיכוי, בוודאי תוכניות נוספות של בעלי העסק הזה. מאמרים מוזמנים, עם הערות הרציונל עליית המחירים ויש כלי שיוצר דרישה. תפקידם של המרכזים הפיננסיים של עסקאות השתלטו על מוסדות בנקאיים. תפעול עם נכס מותר לבנקים למקום הנכס שלהם מוצלחת מאוד לצייר על שווקים זרים הלוואות נוספות כדי ליצור לחלוטין win-win עבור עצמך הגרלה מעורבים הרבה אנשים. הלוואות הנדל"ן ידי מוגזמים ביודעין את ערך שוב ליצור אשליה של המחיר האמיתי שלה. קריסת הפירעון של האוכלוסייה ואת האפשרות של זיכויים השירות יכול להוסיף הרבה צרות ושל הבנקים עצמם. ההיסטוריה המודרנית ידעה דוגמאות רבות של קריסת תוכניות פירמידה שונים, אבל אנשים מאמינים במה שהם רוצים להאמין ואינם שמים לב הרבה ראיות הפוכות. הצלע השלישית של המתחם ואת ביותר תהליך מוצלח של בניית חברות פלדה ישירות. עם עלייה קלה בעלויות הבנייה ושיעור התשואה מובטחת הם משקיף בלבד "הלחימה ללא חוקים". לאחר שנוצרה ופתח את המנגנון עצמו היה פנטסטי כדי להביא הכנסות, מה שהופך רק מעת לעת להשעות את המכירות של התאמת המחירים הבאה. ואחרון אחרון, השחקנים החשובים ביותר זה מרוץ פסיכולוגי היו לכולנו. רכישת דירה מלווה האמונה הבלתי מעורערת שזה היה בדירה שלנו הוא הטוב ביותר בטווח המחירים שלך, המבטיח ביותר ובמקרה יהיה בעתיד הקרוב להתבסס על מכירה חוזרת של מאות אלפי דולרים. אולי את המידע כי ההחלטה על ידי רשויות העיר יהיה ניכוי חובה להעביר 15% של קרקעות לבנייה בעיר, אשר מאוחר יותר יהיה למכור לפי שווי השוק והכסף לבצע בנייה יעזור להבין להבין שאף אחד לא ספק על העלות האמיתית של דיור כזה … לסיכום, נציין, כי אם אנחנו התחלתי לראות עסקאות הנדל"ן לשחק על ההפרש במחיר כעסק נפרד, נזכור כי ההצלחה מביאה איתה ידע של חוקים ותקנות של השוק, מגמות שלה, את היכולת לחזות ולדמות במצבים שונים, כישורים לניהול מרכיביה, אחרת זה יהיה צריך לזכור עוד מרכיב שלה – את הסיכון … אם יש לך גילה בטעות כי בעל מאושר של מיליון מספר דולר, ועדיין לא הבית שלך, תוך כדי לגור במעונות שכרו דירה, או מעונות, מיד לתקן את המצב – לקנות דירה בכל מחיר, משום שהיא אינה באה לידי ביטוי כבר במצב שלך.